 |
| 實地看房，大家都專心聽教練講解房子細節 |
今天Arice要來分享，參加HOUSE123- 購屋錦囊十三計《投資篇》心得，他有分自住篇及投資篇，由於Arice想要學習投資房地產，所以選擇參加了投資篇，透過實地操作由教練帶看房子，總共當天我們看了三間房屋，課程結束後其中一位厲害前輩繼續去三重看房子，沒想到隔二天竟然就買到房子了，傑克真是太神奇了，只能說課程收獲很大。每周我都會收二
計購屋錦囊，教我一步一步學會如何調閱謄本、看懂物件資料、學會查實際行 情、區域行情差異、實際議價技巧、如何知道屋主的底價等，而且每週還有功課要繳交，只要完成作業MAIL給教練還有房地產私密資訊等好康送給我，裡面的資訊真的太豐富了。
因 為Arice平常工作繁忙，實在抽不出時間每個禮拜去上課，可是如果可以透過每週涵售房地產錦囊講義，利用空餘時間來學習，遇不到不懂的地方還可以利用 MAIL、電話、臉書來尋問教練，簡直是太方便了，其實購屋錦囊十三計《投資篇》與派宏老師的房地產課程有些不同，他教的更細微了，真的是用投資的角度來教你，其中房屋更多眉角都在每週講義一一披露，還有功課等待你完成，所以你真的得去行動才能繳交作業，非常適合執行力較弱或不知道該怎麼下手的人，還有屋主急的時候可以立刻判斷出價，買到超便宜的好房子這些都是我最須要的啦，裡面也說到，一般我們都認為要看100間房子才開始出價，其實你只要照著上面講義內容去看房子，看30間保證你對房子就有一定敏銳度，可以出價成為專業投資者
囉！當然一定要把講義看的十分熟練才行。
 |
| 開心看屋去囉！ |
上周是我們第一次實戰教學，早上學會查詢成交行情、看屋技巧、議價技巧。下午直接實戰演練。含實際帶看教學課程 (直接帶你出去實際看真實案件，讓你了解一間房子到底應該要看什麼眉角，下一次的實戰班還有議價實戰競賽 (同一個案件，你談出來的價格跟同學和教練談的價格可能落差一坪 3-5 萬)，哇！真是太期待啦！現在我來介紹上週看屋過程給大家聞香一下：
 |
| 我們看的其中一間大樓，此為軍用住宅價格相對低廉，一般人也可以購得 |
 |
| 門口廣場用的美倫美瑍，其價格是附近行情的八折，你要買嗎？ |
 |
| 房間一角，景觀蠻好的 |
 |
| 浴室也有對外窗 |
Arice用這間住宅來跟大家分享，由於軍用住宅有分為一般人亦可購買，所以許多人爭著入住，有點像國宅，須要經過抽籤，購買後須持有五年才行，這間房 子採光不錯，唯一可惜的是客廳對出去是路衝，對了，講義內也有教到房屋風水學唷！有些人不在意風水有些人在意，如果你買來是要轉賣，那可就要注意屋房風水 學，雖然你不在意也許下一個買方會在意哦，你說是不是？這裡教大家簡單的風水學，想要詳細的話請來上HOUSE123- 購屋錦囊十三計吧！
一，房子忌不見光。 所謂不見光的房子，是指不管是白天太陽有多好，能照到房內的陽光始終很少很少，像這樣的情況就導致了陰氣加重，陰氣加重直接導致的結果就是脾氣不好，容易夫妻之間產生矛盾，另一個也是最不利財。
第二，忌右高左低的房子， 風水上講，左青龍，右白虎。如果你居住的屋子右邊有很高很高的房子，那麼你的健康情況就要當心了，遇上這樣的房子，第一，不利財，第二，不利健康。如果在住這個屋子之前你的運氣一般，那麼住進去之後你的運氣則會更差。像這樣的房子是必須極早化解的，否則非常不利的。
第三，忌衛生間或是廚房以著門，有句話說的好，流水財留不住。像衛生間或是廚房對著門的就形成了“上水”直通“下水”的格局了，是不利財的。中心受汙不宜。這是指房屋的中心部位不宜用作廁所，同時，廁所也不宜位於房屋後半部的中心，剛好與大門成一直線，因為這很可能導致破財損丁。
廁所“四不宜”：1.廁所不宜開在南方。
2.廁所不宜開在房屋中間。
3.廁所不宜開在西南或北方。
4.浴廁不宜改為睡房。
第四、忌大門對著大門或廚房。若是陽臺正對大門或廚房，會使得家中的團聚功能減弱，丈夫易外遇、老婆會紅杏出牆，小孩不愛回家。可將窗簾長時間拉上以作為阻絕。出入大門的位置不要正對陽臺，這形成了所謂的"穿心"，家中會不易聚財，迭有破財事。前通後通，人財兩空。解決方法：作玄關櫃阻隔大門和陽臺之間、在大門入口處放置魚缸。
最後要跟大家分享計算坪數的技巧，坪數的計算可說是買賣房地產最重要的環節之一，也是許多人困惑的地方。不動產的坪數計算可區分為「建物」與「土地」，其實，只要掌握方法，坪數的計算一點也不難。說明並舉例如下：
※建物坪數：
- 總面積=建物面積：
在計算「建物面積」時，必須參考謄本上的「總面積」坪數 (在權狀上標記為「面積」的部分是指主建物的面積，「總面積」則是加上其他建物，如夾層、樓中樓等。)。你可從「建物標示部」中得到此資訊 (點我參考建物標示部範例)。由於謄本上的面積登記單位為「平方公尺」，必須乘於0.3025後才能計算坪數喔！
以剛剛的範例為例，建物面積 = 225.4 平方公尺 x 0.3025 = 68.18坪
- 附屬建物：
一般常見的「附屬建物」包含：陽台、花台、雨遮等，會在權狀上逐項標示出來。以剛剛的範例為例，「附屬建物」的面積計算方式如下：
陽台坪數 = 24.1平方公尺 x 0.3025 = 7.29坪
雨遮坪數 = 15.68平方公尺 x 0.3025 = 4.74坪
附屬建物總面積 = 7.29坪 + 4.74坪 = 12.03坪
- 車位坪數：
建物如附有車位，也會在謄本上看得出來喔！一般常見的車位類型屬於「法定停車位」，通常登記在共有部分(即「公設」中)，將共有部分面積乘上「車位」的「權利範圍」，就可得到「車位」的坪數喔！
以剛剛的範例為例，「車位」的面積計算方式如下：
車位編號 301 坪數 = 25,864.68平方公尺x (102 / 100000 ) x 0.3025 = 7.98坪
車位編號 302 坪數 = 25,864.68 平方公尺 x (102 / 100000 ) x 0.3025 = 7.98坪
車位總面積 = 7.98坪 + 7.98坪 = 15.96坪
- 共有部分=公設：
一般常聽到的「公設」指的就是謄本裡的「共有部分」，由所有住戶共同持有，各自享有其「權利範圍」。須注意的是，如建物附有車位，並登記在公設下的話，必須將車位坪數自公設中扣除才能計算正確的公設坪數。
以剛剛的範例為例，此建物共有兩個共有部份，其中青海段 0xx67-000含有兩個車位，必須扣除車位坪數才能計算正確的公設坪數：
青海段 0xx67-000 坪數 =((25,864.68 x 434 / 100000) – (25,864.68 x 102 / 100000 ) x 2 ) x 0.3025 = 17.995坪
青海段 0xx68-000 坪數 = (12,262.99 x 538 / 100000) x 0.3025=19.957坪
公設總面積 = 17.995坪 + 19.96坪 = 37.96 坪
- 總權狀登記坪數：
將上述的「建物面積」、「附屬建物」、「車位坪數」、「公設」面積加總起來，即為建物的「總權狀登記坪數」喔！
以剛剛的範例為例，建物的「總權狀登記坪數」= 68.18坪 + 12.03坪 + 15.96坪 + 37.96 坪 = 134.13坪
送讀者的小禮物：看屋評分檢核表，可以列印下來帶去看房子過程中的參考指標！這張表格蠻好用的，若看房子之前可以在先列印在家裡先過濾選項，只要當場看幾個重要選項在勾選即可，超級方便的啦！我只能說是佛心來的，連表格都放在網路供大家下載使用，想開始看房子了嗎？快來下載一起看房去囉！
沒有留言:
張貼留言