台灣房地產結構性問題～轉

 
轉自house123

最近看到一些似是而非的文章，分析台灣房地產上漲的原因。在此發表一些淺見，請注意: 我只有發表A。聰明的人當然會猜測還有B、C、D、E、F，很抱歉那些屬於不傳之密 
A、台灣房地產結構性的問題
台灣房地產結構性的問題不在於房價過高，而是薪資過低！薪資過低則來自於企業主穫利過多，而政府並未對症下藥，解決此一結構性的問題！


台灣房地產的結構性問題：

一、 薪資過低：考量20年來的通貨膨脹率，及貼現率、PV、FV，台灣房價並沒比20年前貴，但問題來自於薪資停滯，無法從22 K調高為44K！
二、 就業市場集中於北部：南北房價應該均衡發展！ 三、 社會及媒體討論房地產結構性問題時，並未考量及區隔商品間的差異：台灣房地產市場只有30% 是大樓及華廈，70% 是公寓，但是市場上的買方70% 在找大樓及華廈 (30%)，基本的供需原理 (70%去追逐30%的商品)下，房價自然會漲。討論房地產必需要就不同的商品而來做差異性分析，大家都把所有的商品混在一個區塊，做齊頭的論述，只會誤導一般民眾！
四、公寓都更在文林苑事件後更加困難！
五、 政府應該實施奢侈稅，還是調降仲介業的服務費？台灣房地產結構性的問題不在於房價過高，而是服務費過高！一間房子，一手、二手、三手屋主都以成本出售，不賺不賠的結果下，房地產上漲18%！
實施奢侈稅等於是讓許多仲介2年內的服務費變成0%，而若是廢除奢侈稅，但調降仲介業的服務費，從6%降為4%，房地產週轉率提高後，仲介賺到服務費，而調整後的服務費也會帶動房價溫和下降，而政府相對會從契稅及其他買賣成交增加的稅收，彌補失去的奢侈稅！從現在的『三輸』轉化為『三贏』的局面！假設一年內成交3間的狀況下，以量取勝，仲介業實質的服務費其實是從0%提高到12% (4% * 3)，仲介業絕對願意以調低服務費來換取廢除奢侈稅！

房價降溫的關鍵：

1、南北房價均衡發展，供需均衡！
2、加速都更；但這被文林苑的王家給…
3、調整房地產成交的相關費用，政府請不要來分一杯羹！
4、調降仲介服務費！
4、提高最低薪資的效果 = 調降房價 = 增加消費者的購買力！
5、利用利率及匯率雙率來調整房價；

房價上漲的關鍵： 

1、文林苑的王家破壞都更的進行，而這又助長了大樓華廈的房價！
2、利率及匯率在合理區間內，放寬貸款年限；…
3、政府不懂得控制通貨膨漲率
4、經濟成長率與利率匯率的互動. 影響到房價.
5、期待廢除奢侈稅的心態；
6、仲介服務費過高！
請各位注意：決定房價的是利率、通貨膨漲率、經濟成長率，而不是空屋率、生育率、負債比、或其他似是而非的誤導。  

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