轉載自住展雜誌
【文／住展房屋網 何世昌】板橋新板特區內的「國家世紀館」等六個社區，因違規將開放空間私占使用終遭到強制拆除；或許您對『開放空間』一詞可能認識不深，但它卻與日常生活息息相關，牽涉到您的財富與權益，甚至是居家安全，將是您不可不知的問題……
開放空間各縣市規定互異，不過顧名思義，就是在社區規劃一處無阻礙、能夠自由通行的場域，通常是植栽綠化、人行步道，偶爾有遊憩等其他類設施，也曾包括最具爭議的『頂蓋型開放空間』（新北市一○一年改為原則不給予獎勵）。
政府鼓勵增設開放空間
開放空間的概念容易理解，但若想透徹暸解開放空間的意涵，就必須從都市計畫談起。我國都市計畫法第三章中，為個別土地制定出『使用分區』的概念；使用分區簡而言之，就是土地被賦予專屬用途，例如工業用地是作為工廠用途，住宅用地則可興建一般住宅。
無論土地用途為何，都有『容積率』限制；容積率的實施時間全國不一，台北市從七十二年就已經實施，新北市為八十六年，其餘縣市則到八十八年才一
體上路。所謂的容積率，就是一坪土地可以蓋成幾坪建坪，例如商一土地的容積率為百分之三百六十，意謂一坪土地可以蓋成三點六坪建坪。
土地實行容積率限制，主要是考量每一地區的環境負荷量與發展所規劃，而這正是都市計畫真正的用意。後來營建署制定『實施都市計畫地區建築基地綜
合設計鼓勵辦法』（在九十二年廢止，改依『建築技術規則』相關規定），也就是容積獎勵條款；若符合法規規定的獎勵項目，就能獲得獎勵容積率，而開放空間容 積獎勵就是常見的方式之一。
對大眾有利嗎
雖說官方給予業者額外的容積獎率，希望鼓勵業者廣設開放空間，以美化城市景觀與增加周邊民眾休憩去處；從表面上看來，開放空間多了，民眾享有的綠化空間更多、居住環境也會變得更好，但事實上真的如此嗎？恐怕這是個見仁見智的問題。
一位不願具名的建築師就說，官方實施的開放空間容積獎勵政策，表面上確實增加不少綠化與休憩空間；不過別忘了，『這些憑空增加的容積可以蓋更多建坪，意謂著可以住更多的人，必須消耗更大量水電、製造更多垃圾和廢氣，還有交通惡化等問題，更遑論開放空間被占用的弊病』。
『我們不能只滿足於放眼可及的事務，而對默默流失的權益充耳不聞』。因為開放空間也許會讓擁擠的都會區變得更美好，但環境負荷量卻越來越重，社會必須付出的隱形成本愈趨沉重。我們不禁要思索，公眾真的得利嗎？
其次，倘若設置開放空間的集合式大樓公共社區，依法應無償供大眾使用，不能設置任何阻礙設施。如此一來，阿貓阿狗都能隨意進入社區內，安全管理根本是『門戶洞開』，除威脅到居家安全，對於注重隱私的住戶也頗為不利。
只有業者享好處
開放空間對消費者而言，或許有利有弊，但對建商而言，卻是『大補帖』。該建築師直言，『試想，如果開放空間符合法規，就多了百分之三十的獎勵容積，利潤就這麼擠出來了』。
『反正綠化造景、人行步道幾乎是必做的，你做成社區私有的也是做、做成開放空間也是做，當然是做開放空間才有利可圖嘛，誰會跟白花花的銀子過不
去？』該建築師還說，不過建商其實也有難處，因為現在大台北買地成本高，如果不灌獎勵容積就沒有利潤，畢竟殺頭生意沒人做，也算是時勢所逼。
或許建商設置開放空間是不得不然的結果，只是業者在攫取利益後拍拍屁股走人，倒楣的卻是買房子的消費者。照理來說，消費者花錢買下房子和土地，
土地應歸為私人使用；但若是買到有開放空間的社區，土地卻要供給大眾無償使用，一旦挪作社區私用空間，就會遭到罰鍰、甚至拆除，未蒙其利先受其害，這就成 為最大的爭議點。
違法使用誰之過
新北市消保官許宏仁表示，開放空間違法占用爭議比一般違建問題複雜，因為這牽涉到全社區居民，而且個別例子狀況都不一樣，處理起來十分棘手。像這次新板特區內「國家世紀館」等六個社區，因占用開放空間變成社區大廳遭市府強制拆除，就有許多住戶向官方表達強烈不滿之意。
被拆社區的管委會主張，開放空間違法挪用作為社區大廳等設施，是建商在取得使用執照後，才作二次施工（以下簡稱二工）變更開放空間用途，住戶被矇在鼓裡，結果卻要住戶負責，絲毫無公平正義可言。
但消費者就一定受委屈嗎？倒也不盡然。許宏仁提醒，『很多問題就藏在契約中』。契約通常是消費者最重要的一道防線，也是法院訴訟判決主要依據；但在經手的開放空間糾紛中，建商幾乎都有在契約內明列開放空間挪作他用的條款，惟文字敘述方式不一。
雖然契約白紙黑字寫明違法二工，消費者也簽名同意，但這又牽扯到幾個複雜問題：其一是買賣方雙方資訊不對等，業者在銷售時有無明白告知消費者？倘若消費者詢問，業者會不會充份揭露？其二，雖然業者在契約明述違法二工，但賣非法的產品是否合理？
司法訴訟求償困難
許宏仁點出一個荒謬的事實──『契約原本是用來保護消費者的，但發生糾紛時竟變成建商自保的工具。』
為了端正這個歪風，許宏仁先前在公平會任職時，如果建商主張已在契約中明列違規二工，但用字卻模糊不清，且在銷售時未明確告知消費者，大多會處罰建商。但若進入司法訴訟程序，那就勝負難料了；再假設法官偏重學理，重視書面證據，那麼消費者將屈居弱勢。
消費者動用訴訟手段落敗的主因在於『舉證』。一般而言，如果消費者能舉證交屋前開放空間就已違規占用，則責任在建商身上；但若占用事實發生在交
屋後，那麼消費者就難辭其咎。違規社區住戶若遭罰，雖然一致咬定違規占用施工者是建商，但卻提不出證據，且住戶買房前確在契約上簽字，是實際得利者，就成 為敗訴的關鍵。
某位不願具名的法界人士指出，甚至有不肖建商為了規避責任，在交屋完後，會新設一個與母公司完全無關公司行號，然後逐戶簽定變更開放空間（二次）施工契約，完工後新設公司就『順勢倒閉』。一旦違法遭到查獲，建商就會撇得一乾二淨，完全置身事外。
難道消費者真如砧上魚肉，任人宰割嗎？許宏仁強調，法院講求證據，所以法界有名言叫『舉證之所在，敗訴之所在』；在違規占用開放空間的部份，消費者既然拿不出證據證明是建商所為，當然容易淪於敗方。
在求償的部份，又難以證明建商設置開放空間導致房價跌價損失，求償更是難如登天。不過許宏仁卻說到一個重點，『二手屋買賣通常不會明列開放空間相關條文，原屋主與仲介也甚少會介紹開放空間違規占用問題，買方若日後遭罰鍰或拆除，向原屋主求償勝訴的機率相當大』。
消費者自保四招
然而，訴訟其實是逼不得已的手段，為了保障自身權利，許宏仁提醒消費者在購屋時謹記幾個原則。第一是在看屋時，應主動向銷售人員詢問是否有開放
空間、交屋後是否會違法移作他用？必要時可以錄音留存。假使銷售人員非建商方，而是廣告代銷或跑單，仍具備『表現代理』的角色，口頭承諾一樣有效（但需有 證據）。
其次，若銷售人員未主動告知，消費者也應該有所警覺，凡看到廣告傳單或平面圖上出現『空中走廊』、『藝文空間』等特殊字眼，就應特別詢問是否為開放空間。再來就是要逐條細讀買賣契約，如果霧裡看花或時間匆促，應找具專業知識人員幫忙，即使花點小錢也無妨。
最後，若發現契約中已註明開放空間將違規施作二工，而條文內容對建商有利，消費者可以要求『增列』個別磋商條款。不過許宏仁坦言，在實務上極少有業者願意為個別客戶變更契約內容；那麼，消費者就得面臨『是否有道德與勇氣去拒絕契約（買房子）』？
官方須從源頭把關
雖說消費者仍有拒絕買違規占用開放空間建案之權，但這只是冠冕堂皇的說法，因為在實際上，開放空間挪作他用的風氣並不少見，消費者能所選擇的實在有限，如果不靠官方從建管源頭把關，誠難以杜絕違規使用風氣。
所幸新北市在這部份已漸有著墨，許宏仁指出，考量到拆除人力與經費的不足，新北市第一階段先在『新板特區』強力執法，並派員勘查外，隨後靠城鄉局與工務局從審議與發照源頭把關，冀盼能有效遏止違規風氣。至於市民若有需求，市府也會提供法律諮詢服務。
相對於新北市雷霆手段，台北市則只有不定期清查部份區域，並發函給違規之社區管委會要求限期改善，其中不乏知名豪宅如「寶徠花園廣場」等社區；迄今為止，北市仍無拆除的先例，對市民相當『照顧』。
雖然豪宅社區多在限期內改善，但不願具名的法界人士仍批評，『北市豪宅社區的開放空間雖符合法規，但非社區人士一靠近，社區保全就過來『問
候』，難道你還會厚臉皮待在那裡活動嗎？』面對市民使用開放空間權益喪失問題，北市建管單位以『負責人員開會、生病、請假』等理由拒絕回應。難道市民的權 益只能求諸自己嗎？恐怕答案不應該是如此！
本文摘自8月5日出刊之《住展雜誌》381期專題報導，同期內容除本文外，並有「後QE時代 台灣房市往哪去？」、「看房子前 要先瞭解的幾件事」、「雙北市青年宅」、「住得健康、安全又安心」、「住展風向球 掌握房市真脈動
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