好久沒有專訪啦～好懷念以前專訪有錢人的日子，為了傳遞有錢人的想法及概念幫助更多人實現財務自由時間自由，重新開啟專訪之路，願大家閱讀更多相關財富自由文章。改變自已將改變世界，這次專訪人物特別挑選過，將揭露如何更成為輕易管理包租公(包租婆)，如果你現在正在尋找一間中古屋改套房收租，或是你想了解資產管理管公司那你一定要讀完此篇文章！
我認識阿丹是在某個課程裡，當時覺得她正面能量超棒，還是上班族的我默默關注她的文章已二年多了，從那時老鼠圈到現在時間自由，她發生許多趣事，很喜歡阿丹臉書裡描述家裡童言童語為生活增添不少樂趣，當時她是某財商教育機構的員工，因為懷了老二後原本想留職停薪，沒想到一句玩笑話進入代租管行業，當時她認為不可能帶著小孩進公司，她笑說搞不好以後可以推著嬰兒車優雅帶看收租也不賴，無心插柳柳成蔭剛好好租一二三成立須要人手協助代租管，老二出生後順理成章來到新單位，一待就是三年多，也從中學習許多東西，像是：如何在短時間內出租房子？如何篩選優質房客？如何與殺價房客互動？如何增加591點閱率？阿丹也將公開超吸晴拍照技巧！甚至在淡季也有強大出租策略！絕對不能錯過唷！
什麼？套房管理也可以團購？
你知道嗎？套房管理也可以團購，目前累積至350個單位管理數(註1)現在成為好租一二三的房東即可立刻加入團購方案，管理服務費(註2)打八折，號召更多想將時間浪費在更美好的事物上的房東朋友們一起輕鬆當個包租公（婆）！
對好租一二三來說，公司願意將管理費和宣傳行銷費用回饋到房東的身上，從原本的10%降為8%，管理件數越多降越多，或許你會問將來如果更多人加入團購行列是否會再降價呢？我只能說到時你就知道啦～對Arice來說第一次聽到代租管也有團購概念，將房子交由代租管負責後，管理費、服務費會因管理件數越多，隨時可能下降真的是太酷啦！透過省下的傳單、廣告、宣傳、行銷費用等立即回饋在房東身上，房東會更喜歡交託給我們，進而願意幫我們分享，相對房東也獲得更低的服務費用，採用互惠原則讓彼此更好，目前我們管理350單位。超過251個單位服務費打八折，Arice問是否費用可以打到六折呢？阿丹狡結一笑語帶保留，她笑稱還是希望房東會喜歡我們的服務幫我們介紹更多房東，另外坊間許多仲介在代租時通常會收房客半個月房租，房東半個月房租，因此許多房客都不喜歡租仲介的房子會多一筆費用，好租一二三不同的是帶看時會跟房客說明公司不多收費用，因此很容易簽約。一來可以降低房客防備心二來透過專業帶看讓房客更舒適，更願意約時間看房，因為出租快速房東也樂意將他的房子交給我們管理，大家雙贏情況下房東房客都皆大歡喜呢！
套房管理心得報你災
其實跟房東房客有良好互動非常重要，房東只在意二件事情，第一件就是空房多久可以租掉？有沒有什麼策略？第二件就是發生事情時，處理方式為何？如何溝通？其他多數時間房東只要等著領被動收入收租數錢即可。
房客最在意的是發生問題後，處理速度以及處理進度回報。像是：椅子不能用、電視不能看，下一步該如何處理？只要搞定好房東房客在意的這三件事情就可以讓雙方都皆大歡喜唷！
淡季無影響出租袐訣
1、篩選：帶看房客前先問清楚房客的須求容易找到優質房客，通常我們用電話會篩選掉2/3的人，此篩選率非常高。抽菸人士或是一個月後才搬家的都不能看房，二者加起幾乎篩掉1/2房客
2、分工：租房顧問在帶看、簽約、騎車中都沒辦法接電話，為了讓所有房客來電都被照顧到，不漏失任何一通電話。我們採分工合作制。總機只負責接電話篩選客戶，租房顧問只負責帶看簽約。
3、開放養寵物：開放寵物的房子，寵物拔拔媽媽很感謝我們已經溝通好房東及同層其他房客讓他們可以安心入住，也願意簽署寵物條款，家具破壞、殘留味道、沙發抓毀，按價賠償即可。
4、殺價：殺價時用長約交換，房客得到他要的優惠折扣，房東少了許多空屋期；最多還有免費送14天搬家期限，即使淡季也完全不受影響哦！所以我們的房子平均都在2~3個星期就可以租掉。
四個問題篩選優質客戶
1、是否抽菸？抽菸大概就佔掉1/4。尤其新北市抽菸人數比台北市多，台北市幾乎都不抽菸真的很特別。
2、甚麼時候要租？一個月內可以入住才預約看房。
3、是否有小孩？通常國中以下小朋友不給予看房，尤其剛出生寶寶哭鬧時整層樓都聽得到，最主要是考慮到其他房客住戶品質。
4、是否有養寵物？甚麼寵物？有些房東開放養貓，房客養狗則不行。
以上四個問題可以篩選掉2/3房客，其他像是押金問題，我們也都會在電話裡問。
即使篩選掉2/3但空屋率還可以維持在一成以下。怎麼做到呢？舉例假設管理250個單位，空屋只會低於25個單位，因為電話事先做好篩選，房客實際看房後也比較安心，他們都知道住隔壁的鄰居也像自己一樣被篩選過，品質好可以信任也安心簽約。
篩選後還是出現問題房客怎麼辦？
Arice問是否遇過有人騙你，例：他是癮君子卻說沒有。除了電話篩選，通常我們在帶看簽約時會把遊戲規則說清楚，你說的癮君子多少一定有但畢竟少數。遇到這類可以先相信他確實願意遵守給予時間改正，若真的無法遵守就要請他搬離，畢竟還是要考慮到其他房客心情。我們管理發現抽菸問題也大大影響鄰居，禁菸指的是連公寓樓梯間都是，整棟樓都禁菸。而且抽菸的人會有一個他自己都沒意識到，丟菸蒂的動作。煙蒂亂丟很容易影響鄰居觀感。原則上抽菸客戶都會直接跟他說抱歉。抽菸的人也容易夾雜問題房客，不定時炸彈機率大，搞不好拉K都有可能。我們用此來篩選優質客戶。以前我們甚至會詢問行業，但後來發現不抽菸的房客，個人素質高行業也比較正常。篩選抽菸等於篩選行業別，管理起來可以省去很多麻煩事。
專用寵物套房優勢
對於寵物，我想多講一些，主人搬進來知道這一整層都同意毛小孩入住，主人不需要跟其他房客甚至房東溝通，搬進來也很放心。我們發現抽菸和養寵物兩大族群每月支出大，他們收入相對高，前面已經取捨掉抽菸族群，養寵物族群相對穩定，他們為了毛孩子願意『孟母三遷』，過去有個房客到三重看寵物套房後不中意，一聽到板橋也有立馬殺到板橋，新莊有馬上又衝過去一看到喜歡就租下來。其毅力讓人佩服不已，所以在這裡建議房東如果可以開放養寵物，出租率絕對會提高。大部份毛主人都會把毛小孩管理好，若擔心東西損壞事先講清楚賠償規則就好了。
曾經遇過一個房客讓人印象深刻，因為狗小孩去世他把套房裡所有和牠合影照片的家具全部買走，即使二手家具都願意買，只為了留下回憶，過去許多房東在意寵物有味道，一般來說油漆過味道就沒了。況且寵物套房本來就有些味道，下一位寵物主人進來多半都能接受。多半主人都會處理好味道，目前為止我們僅處理過一次，那次是寵物老了身上有一種老人味，至於其他部分幾乎都沒有反應。相反的養寵物主人多半會照顧好毛小孩。
我們曾經想專門為寵物設計專屬於寵物套房。後來跟主人及專家聊過才發現，根本不須要為寵物準備什麼，只要做好安全考量，例：窗戶會否跳下去等危險性。如此簡單不須要花成本再做改造，只要強調環境安全歡迎寵物入住，一切都好簡單！開放寵物套房後反而容易招租，不管是點閱率還是詢問度都蠻高，比一般套房比較起來點閱率和詢問度多了30%-50%，現代人養寵物越來越多寵物套房需求性相對提高。寵物拔拔媽媽一定很愛我們，一直幫他們爭取更多多房東願意開放
曾經遇過一個房客讓人印象深刻，因為狗小孩去世他把套房裡所有和牠合影照片的家具全部買走，即使二手家具都願意買，只為了留下回憶，過去許多房東在意寵物有味道，一般來說油漆過味道就沒了。況且寵物套房本來就有些味道，下一位寵物主人進來多半都能接受。多半主人都會處理好味道，目前為止我們僅處理過一次，那次是寵物老了身上有一種老人味，至於其他部分幾乎都沒有反應。相反的養寵物主人多半會照顧好毛小孩。
我們曾經想專門為寵物設計專屬於寵物套房。後來跟主人及專家聊過才發現，根本不須要為寵物準備什麼，只要做好安全考量，例：窗戶會否跳下去等危險性。如此簡單不須要花成本再做改造，只要強調環境安全歡迎寵物入住，一切都好簡單！開放寵物套房後反而容易招租，不管是點閱率還是詢問度都蠻高，比一般套房比較起來點閱率和詢問度多了30%-50%，現代人養寵物越來越多寵物套房需求性相對提高。寵物拔拔媽媽一定很愛我們，一直幫他們爭取更多多房東願意開放
佈置一點通
通常591上面刊登都是家具齊全並無太大差別。佈置後點閱率多半會提高，行銷就是如此，照片漂亮大家容易點進去看，進而電話量增加，佈置對招租套房來說確實加分頗大。對房東來說利用佈置做小額投資3000-5000，空屋期卻會大大縮短，非常值得，不管房東自己佈置或是好租一二三幫忙佈置再收取服務費都是相同意思。佈置完照片之後還可以一直延用。
佈置有什麼亮點呢？第一個提高點閱率，第二個提高來電量，第三個現場看屋提高成交率。原因是現場停留時間會更久，感覺像回到家，佈置可是一門大學問呢！想像把套房佈罝成民宿那樣，進門就是一種歡迎光臨盡情使用回到家的感覺，因此擺法很重要，固定基本配備像是浴室馬桶上面會跟飯店一樣放封紙、浴巾、牙刷杯一應具全，而且要全部擺放整齊，外面流理臺放碗盤或者是手套，想像你走入飯店會看到什麼就如此佈置就對了，地毯、抱枕、枕頭、床包必備良品，桌上放些書報會讓你想坐下來閱讀，綠色植物、娃娃這些點綴用品也有畫龍點睛效果。
拍照巧技大公開
教大家如何拍出空間感小訣竅？明亮度跟空間感的搭配很重要，通常我會地面拍多一點，將桌上小物近距離拍攝利用前景深照技巧，將背景拍的些模糊，因為不清楚客戶才會想要打電話進來約現場看，有一次我們將歡迎光臨牌子掛在門口，從外拍攝進去那張照片點閱率非常高，大家都想要點進去看裡面有什麼。
想討論如何提高來電量和帶看量的房東們歡迎與我們連絡。進入出租淡季，105.1.31前交給好租一二三代租管可免費獲得一次佈置服務。以下報名：
透過這次專訪感覺又學到好多東西唷！真是太開心了，現在起他不定期有舉辦分享會，歡迎房東或是包租公來聽聽哦！同樣只要填以上報名列即可，2016年房地產開始慢慢價跌，不妨考慮買個房子當包租公唷！
『名詞解釋』
●管理單位數：1個套房為1個單位，每個地址套房數不同，例如A地址有5個套房，單位數為5；B地址有2個2房1廳，單位數為2
●管理服務費：為當月收取租金的%，例如A地址當月共收租金50,000，當月好租管理總間數在500以內，當月將收取管理服務費50,000*8%=4,000
近期分享會：
1/17(日)套房管理分享會
歡迎房東們來參加哦！
下午13：00-15：00
場地費200
地址：台北市敦化北路303號3樓之2 立刻報名：
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