本周專訪的是新竹有名投資房地產團隊小資夢想實踐家，他們運用二年時間一步一腳印看房超過500間。投資超過50間以上房地產，逐夢踏實將自已的願景慢慢建構雛形直到清楚為止，我們都沒有富爸爸，但是只要我們有夢想慢慢實踐它。有一天也可以成為富爸爸，來看看他們的故事吧！
投入房地產不歸路
五年前還是上班族的我們，因緣際會接觸投資客聚會從一個小小的投資案開始，當時身上只有十萬塊抱著試試看的心態嚐試，沒想到那時候新竹套房很夯，三個月後就賣掉了，投入十萬拿回十六萬，為我打了一劑強心針，天呀！原來房地產可以賺錢耶，後來找到一位房地產王派宏老師跟他學習。老師說看100間再出價，於是每每假日都乖乖看房子，看到第30間時找到課堂上所教的全貸物件，當時身上沒什麼錢覺得恐慌，趕緊找老師諮訊，他總是很樂觀的說既然全貸物件把它買下去吧！心想好吧！傻傻買了第一間三房兩廳物件，順利的在六個月內出脫，總獲利17%，有了成功經驗開始複製此模式，小資夢想實踐家主要專注低總價房地產。
低總價成為首購族最愛
為什麼會鎖定低總價呢？因為低總價客群大多是首購族群，現在首購族能夠付擔合理範圍為500～800萬，以雙薪家庭計算兩夫妻都工作，正常來說兩個人收入大約六萬多塊，換算成貸款金額大約600萬左右，因此鎖定價位落在500～800萬，我們客戶以新婚夫婦為主，收入可以負擔房貸，即使沒有自備款，父母有機會幫忙負擔自備款部分，很多人問小資團隊為什麼會鎖定新竹市呢？新竹市未來前景是看好。
第一有新竹科學園區支撐，一共有19萬的就業人口，
第二新竹是全國收入第二高，新竹平均家庭收入達110萬 ，以國泰不動產週報來看，這十年房價指數，全國平均漲幅從2003年指數98點到目前為止接近300點，全國平均漲幅近3倍，但是新竹才210點，新竹漲幅低於平均值，基本上還有很大漲幅空間。
小資團隊大部份操作兩房一廳和三房兩廳物件只要低於市價即可購入，經過這幾年操作經驗，累積一定人脈和資源，基本上只要聽到價格就可以馬上決定是否出價，早期曾經操作過套房，下一手買方一定是當包租公(婆)，以套房產品來說買方一定要賺比定存高的投報率，後來發現真正最大的市場是自住客，他們最大購買力在500到800萬的總價區間，於是慢慢轉型為低總價房地產。
房地產未來趨勢
現在房地產低落很多人問小資團隊的看法，其實偏愛新竹市主要原因是這裡地狹人稠每年人口都是正成長，全國出生率第一名，以上總總客觀條件新竹市房地產沒有理由寂寞，今年房市可能是持平，以放長線來看隨著央行連三次降息，青年首購從500萬調高800萬，首購前兩年利率是1.58%等放寬條件來看，房地產慢慢回溫，基本上現在房價到了平穩期，要再跌也有限為什麼呢？告訴你一個袐密：政府將每年土地增值稅公告地價往上調最終將調至市價，房地產怎麼可能往下跌，另一個接踵而來的是房地合一稅，一年內買賣課買賣價差45%，二年內課買賣價差35%，二年以上課20%，這會造成什麼現象呢？假設現在買500萬房子，未來預期獲利100萬，如果是你這一百萬要繳稅會怎麼賣呢？一定會加到房價裡，造成持有成本增加，導致房地產更不容下跌，未來房價趨勢反而是越來越貴
投資經驗談
經驗告訴我們投資放地產一定要眼見為憑，畢竟有時候仲介的認知與我們的看法會有很大的出路，我們曾買過海蟑螂房屋光打官司就耗掉許多精神，可能仲介本身不是很清楚房子，但是自已一定要看過物件，多跟鄰居聊天多問幾家仲介，甚至到附近攤販、里長多互動，仔細做完功課在決定是否出價，經過這次寶貴經驗學習許多也提供各位參考。
給自住客的建議是：
你為什麼要買房子？結婚用？未來是否生子？
你們會有幾個人住進去？
可能短期在5年內沒有計畫換房情況下，未來成員大概有哪些人？
選擇什麼樣的房型？
距離公司時間？
生活習慣為何？喜歡寧靜？還是熱鬧？
總價大約多少？
先釐清需求後才能告知仲介。
給投資客建議是：
告知仲介要何種房型以及你投資的獲利空間要多少？
第一步釐清需求
第二步找對應的仲介幫你找合適物件，基本市場上仲介很多，每家都有不同的特性，像是：信義房屋屬於房仲界的公務員，做事循規蹈矩不會有灰色地帶，服務周到且交易安全又清楚，但服務費一定要收滿5%，以買賣雙方來說成本相對高，但交易流程有保障，如果是小家房仲則較容易買到低於市場價格物件，房地產初學者建議找信義房屋買比較有保障，有些仲介會隱瞞兇宅事實或是其他漏水問題，信義房屋這方面有全權賠償條款相對安全。
有一定經驗後則不限定那一家房仲，反而是針對仲介報的案子總價是否有投資水準，有些人會認為找仲介買要付相對仲介費，問題是人一天只有24小時而已，不可能找所有屋主談，建議還是將物件交仲介去開發吧！大部分仲介都很熟悉市場價格，一般來說一接到物件就知道有一些價差，他口袋名單也不可能只有你，怎麼讓他第一個找你呢？攸關你跟他友好程度，再來仲介不外乎一接到案子希望快速馬上賣出賺獎金，如果接到低總價物件對方可以立馬決定，相對獎金拿的快。因此快速出價將成為仲介口袋名單，
如何快速出價呢？還是取決於基本功，看完100間後是否有看到重點？做出市場價位調查筆記，比如：同一條街上將所有房子看完後，做不同房型分類華廈、公寓、透天等市場行情價格都不同。將它分門別類讓你對數字有一定敏感度，持續將數字內化，未來看到低於市價的房子就可以馬上決定。當然遇見apple案時可以去了解為什麼價格開低，可能是單純屋主不知道市價或是額外抗性，像是：巷子小、社區環境差、採光差、房型特別等，去了解原因再評估未來轉賣性。雖然現在信義房屋有360度看屋網，建議還是去現場看採光、漏水等，上凶宅網查詢房子狀況，就可以知道是否可以下手了。為什麼小資團隊可以買到低總價房子呢？大多為屋況差，可能是漏水、鋼筋外露等，一般人不擅長房屋整修，如果你可以解決這些瑕疵讓房屋回復原本價值，將價位拉高至市價就可以購買。
房屋問題一籮筐
接下來教你如何解決瑕疵屋回復原本價格。
1、壁癌：可以使用高壓灌注，但治標不治本，根本方式把房子內外水泥面全部修補，將原本產生壁癌的水泥面全部剃掉重新上水泥，外面上一層防水。
2、廁所漏水：室內重新做防水同樣治標不治本，根本方式將廁所重新翻修做防水。
3、戶外漏水：將變質水泥整個挖掉重新上水泥，粉光後再油漆。
小資團隊聚在一起是因為房地產投資而認識決定組成團隊操作，我們都沒有富爸爸每一個人都是白手起家沒有任何長輩資助，從無到有到現在，我們很清楚房地產投資人脈跟錢脈非常重要！希望透過部落格平台吸引更多有經驗的人一起進來，於是我們開始舉辦投資客聚會、看屋團、看屋日記。藉由本身經驗協助各位買到好房，透過平台幫助更多人成功！目前我們還有投資商務中心歡迎有空來坐坐唷！
後記：Arice認識他們約三年了，看到他們越來越成功。心裡著實為他們感到開心，一個團隊要走過二年卻實不簡單，也祝福小資團隊擁有豐收獲利的2016年。其實房地產市場十年會有一次修正，只要把握這次機會，讓你的資金從原本一百萬可能翻5～10倍，人生只要掌握一次機會就會擁有不凡生活。祝福大家！
小資夢想實踐家網址：http://berich-kevin.blogspot.tw/
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