房地產基本資訊

房地產基本資訊

建蔽率：1. 建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。2.建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。3.例 : 基地面積 100坪, 建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。4. 建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。建蔽率計算=建築面積除以基地面積。

建築面積：建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積。但電業單位規定之配電設備及其防護設施、地下層突出基地地面未超過一‧二公尺或遮陽 板有二分之一以上為透空，且其深度在二‧○公尺以下者，不計入建築面積；陽臺、屋簷及建築物出入口雨遮突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線超過二‧○公 尺，或雨遮、花臺突出超過一‧○公尺者，應自其外緣分別扣除二‧○公尺或一‧○公尺作為中心線；每層陽臺面積之和，以不超過建築面積八分之一為限，其未達 八平方公尺者，得建築八平方公尺，另外一些陽台、露台只要不超過1.5公尺就可以不計入建築面積。

容積率：1.建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。2.簡言之即建坪與地坪之比。3.例 : 基地面積 100坪,  

容積率為 225%, 則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。4.實施容積率的目的: 1.有效控制都市建築物之密度及人口分佈. 2.增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣 3.改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性。基地面積之計算包括法定騎樓面積。

各縣市皆不同，以下為台北市：

商一：建蔽率55%；容積率360% 住一：建蔽率30%；容積率60%
商二：建蔽率65%；容積率630% 住二：建蔽率35%；容積率120%
商三：建蔽率65%；容積率560% 住三：建蔽率45%；容積率225%
商四：建蔽率75%；容積率800% 住四：建蔽率50%；容積率300%
建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，前項建築物面臨三十公尺以上之道路，臨接或面前道路對側有河川，於不妨礙公共交通、衛生、安全，且創造優美景觀循都市計畫程序劃定者，容積率及建蔽率得酌予提高。

非都市土地十八種用地編定中之九種可供建築用地之建蔽率／容積率
甲種建築：建蔽率60%；容積率240% 乙種建築：建蔽率60%；容積率240%
丙種建築：建蔽率40%；容積率120% 丁種建築：建蔽率70%；容積率300%
窯業用地：建蔽率60%；容積率120% 交通用地：建蔽率40%；容積率120%
遊憩用地：建蔽率40%；容積率120% 墳墓用地：建蔽率40%；容積率120%
特定目的事業用地：建蔽率60%；容積率160%

至於甲、乙、丙、丁...等建築用地之容許使用項目請參照
http://www.cto.moea.gov.tw/one/Factor/degree_1/48.htm

  

【地坪與建坪】
地坪是指土地的坪數，通常就是地面涵蓋的面積；建坪是指建築物建構起來的面積。簡單的說，某塊土地面積50坪，地坪就是50坪，而該地有棟四層樓的建築物，每層樓面積都是30坪，則建坪為30x4 =120坪。

【房產常用名詞解釋】

主建物： 房屋的主要部分，即銷售場合中所謂的室內面積：

附屬建物：一般常見的有平台、陽台、花台、露台、或由契約約定歸屬於一樓的地下室 及歸屬於頂層樓的屋頂突出物
屋頂突出物 ： 突出於屋面的附屬建築物
共同使用部分： 即一般所謂的公共設施。如樓梯間、電梯間、門廊、水箱、機械房等等均是
建築基地面積： 基地之水平投影面積
建蔽率： 建築面積占基地面積之比率
總樓地板面積： 建築物各層(包括地下層、屋頂突出物及夾層等)樓地板面積之總和

地目： 即土地使用狀況之表示。如建雜

一宗土地： 指一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物所使用之建築基地
樓地板面積 ： 建築物各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積。但不包括露台、陽台及法定騎樓面積
抵價地 ： 實施區段徵收應給予之補償地價，得改以規劃整理後可供建築之土地，按原土地所有權人應領補償地價比例折算抵付
抵費地： 重劃之工程費用、重劃費用及貸款利息之負擔，應由各受益土地所有權人，以重劃區內未建築土地按評定重劃後地價折價抵付之工程費用、重劃費用及貸款利息之土地，即為通稱之抵費地
山坡地：指國有林事業區、試驗用林地、及保安林地以外、經省市主管機關參照自然形式、行政區域、或保育利用之需要，於合於下列情形之一者，劃定範圍，報請行政院核定公布之公私有土地
(1) 標高在一百公尺以上者
(2) 標高未滿一百公尺，而其平均坡度在百分之五十以上者
地號與建號：地號，為地籍測量時，就每宗土地所編之號碼，每一宗土地應編一地號，土地登記簿即係按地號順序裝訂而成。至於建號，為建物第一次測量時，就每棟建物所編之號碼。每一棟建物皆編有一建號，建物登記簿應按建號順序裝訂之
土地複丈 ：經地籍測量之土地，由於天然或人為因素，導致測量結果與實際情形有不符情事時，土地之權利人或管理人，得依法向地政機關申請再行測量。現今政府各個鄉鎮辦理之地籍重測，民眾如於公告期間，認為測量結果有異議，即可向土地所在地之地政事務所辦理土地複丈
地籍 ： 測量各宗土地之方位、界址、形狀並計算其面積之大小，同時查明土地之座落、類別、土地權利狀況與使用情形等，記載於圖冊，以便明瞭土地狀況，確定土地權屬而課征土地稅及實施土地政策之依據
地籍圖： 圖解法戶地測繪之結果，或以數值法界址座標按一定比例尺展繪而顯示土地產權境界，並標示地目，編有地號之地號之平面圖，稱為地籍圖。民眾如欲查看地籍圖，可至土地所在地之地政事務所申請地籍圖閱覽
地籍圖重測： 已辦理地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量。其辦理的程序為(1)劃定重測地區(二)地籍調查(三)地籍測量(四)成果檢查(五)異動整理及造冊(六)繪製公告圖(七)公告通知(八)異議處理(九)土地標示變更登記(十)複製地籍圖
收益還原法： 是將不動產之純收益資本化，算出收益價值，以此作為該不動產之實質價值的估
價方式。應用收益還原法求取不動產收益價格之基本公式如下：　　　　　　　

純收益
收益價格＝     ───────
　　　　　　　 還原利率
例：某甲有一塊土地，年純收益60,000元，還原利率為5%則該土地的收益價格
為1,200,000還原利率是以通行投資年利率計算。

原價法 ： 是從原價中，求取不動產價格之估價方法。換言之即先求重建成本，再扣除折舊費用
後還原所得之不動產價格。例如：有一棟房子其全部的總建坪共30坪，已興建10年，假設該房子耐用年數為50年，則其折舊額為2*30=60(重新建造原價) (建坪建造原
價)160*------*10=12(萬元) 50 建築物(房屋)之現值=60-12=48(萬元)
買賣實例比較法： 又稱市價比較法,是以買賣實例之不動產與擬估價對象之不動產互相比較，以求取估價對象的價格所使用的估價方法。這是目前估價業務最常用的估價方法。
路線估價法 ： 一般土地估價方法，均需要費相當的時日、人力，故僅能適用於個別的土
地估價，對於大宗的土地，例如規定地價或課稅時的估價，則需要採用迅
速又合理的估價方法。其計算方式如下：
路線價＊深度指數＊宗地面積＋修正額＝地價
路線價，是指對面臨特定街道而可及性相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度（指距離街道的長度）上數宗土地的平均單價，此單價即為路線價。
原地價 ： 指原規定地價及前次移轉時之地價，稱為原地價，還有物價波動時應按物價指數調整之屋頂突出物 ： 突出於屋面之附屬建築物，例如：樓梯間、電梯間、機械房、廣告塔、無線電塔、瞭望台、屋頂窗、水箱、屋裝飾物、避雷針、旗竿、無線電桿、風向器、防火牆、女兒牆、及露天電機設備。
閣樓 ： 在屋頂內之樓層，樓地板面積在該建築物建築面積三分之一以上時，視為另一樓層，換言之，樓地板面積在該建築物建築面積三分之一以下時，才視為閣樓
露台及陽台 ： 直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺，直上方有遮蓋物者稱為陽台騎樓與庇廊騎樓與庇廊均指建築物地面層外牆至道路境界線之空間，在上方有樓層履蓋者稱為騎樓，而祇有遮蔽物覆蓋者稱為庇廊。但由於二者所指空間及功能並無差異，故習慣上稱為騎樓
夾層 ： 夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一００平方公尺者，視為另一樓層。
綠覆率：指綠覆面與法定空地之百分比。且綠覆面之範圍應為透水層。

履約保證專戶：分為2種  一種是銀行履保專戶由銀行直接作控管另一種是建經公司專戶由建經公司作控管， 通常價金萬分之6  且由買賣雙方平均分攤， 若無仲介公司專屬配合履保者   通常地方仲介只能請到銀行作價金信託而非履保， 通常履保專戶銀行所配合之仲介公司均有特約代書  委由特約代書辦理即可， 賣方於不動產所有權移轉於買方名下之前，為防止所有權未移轉卻將現金繳付賣方，致買方遭受損失始創立履約保證制度。履約保證專戶是透過仲介公司與銀行間所簽訂契約而生，一般消費者很難獨自與銀行簽訂履約保證，通常只能藉由價金信託方式另簽定保管及給付條件完成保全措施，故通常銀行均有作價金信託  但價金信託費用較貴 ，因非屬常態性配合機構 ，在量上較少，管理上各有不同，故費用較高

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