中壢房產達人 教你如何運用房地產投資翻轉人生

今天很榮幸請到一位六年級生的中壢房產達人郭社長作為訪問對象。說起郭社長在中壢無人不知無人不曉！同時也是全台灣年輕的扶輪社會長唷！ 小編也發現原來有錢人真的都想得和一般人不同，也學習到滿滿的實戰經驗，訪問過程郭社長也不藏私地分享他剛開始如何從房地產裡面賺到人生的多桶金的實戰過程。  接下來我們來看看他精彩的故事吧！

股災正是房地產卡位時機

         一開始於民國99年正式進入房地產投資，因為當時民國97年因雷曼兄弟爆發了全世界金融海嘯，台灣股市也是災情慘重，房市也開與大家分享當房地產跌至谷底一個程度後，政府會開始實施政策刺激房地產買氣，會有以下幾種特徵：

1)    銀行貸款利率持續下降

2)    房屋自備款降低

3)    房市的行情都會低於市價20%左右

房地產重要關鍵在於『地段』

這時候確認股災後就得挑選出正確的地段，因為土地稀有的特性，只要一個土地蓋一塊就少一塊，不管這地段多麼老舊，地段好的地方就是有增值空間。

當年我選擇了中壢的A級地段『SOGO』周邊的房子，而且距離火車站開車約5分鐘，因當時股災正嚴重，還不清楚哪時是反彈時機，但只要平常累積自己的人脈，多做功課，就會抓到谷底反彈時機。

人脈就是錢脈

        當時會進入房地產投資的原因也是因為「從眾心態」，當我們社交圈越來越廣泛時，消息也會隨著比普通人還靈通，這裡所指的人脈圈包括代銷、建商、房仲，當一群有消費能力想投資的人　開始呼口號「現在已經是谷底了，大家可以買了，利率又低，現在不買，未來會漲」，這時就會激起了群體效應，消息會迅速傳播開來。各位讀者想想，消息迅速傳播的狀況下，當房地產買氣來臨時，房產是不是跟著就會漲起來？

租金比評估地區未來的投報率

民國99年時，北部整個地區就是以「中壢」房價與租金比是最划算的且CP值最高。相較於南部來說，房價沒有低多少，但是租金非常低；台北市房價特別高，但租金卻高不起來。 用投報率來算台北市平均約1-1.5%左右，相較於中壢當時平均投報率還有2.5-4%，相對的當時銀行房貸利率只有1.4-1.8%時，那就出現了「套利空間」，相對的當時就有流行一句叫做「租不如買」。　於是利用投報率來看，選擇了中壢地區。

與銀行成為好朋友

未來想投資房地產的朋友，我也建議讀者們以下三點是平常一定要培養

１．有份正常的工作，有些朋友每個月公司會固定薪資轉帳還比較ＯＫ，但沒有薪轉的朋友就要習慣「養存簿」，將每月領到的現金固定時間就存到郵局或銀行。　　

２．「信用卡」是銀行評估信用的工具，只要每月定期刷，定期還，這些都會記錄在銀行裡，將來與銀行需要有借貸往來時，這些平常養好的習慣都會被銀行列為加分的項目！　但千萬不要遲繳，只要有遲繳就是會被列入扣分項目裡。

３．辦理定存　在銀行有辦理定存也是銀行列入評分的項目之一喔，有定存銀行也會比較放心跟您有借貸往來。

現今貸款低利率時代「租不如買」

  我舉個例，以1000萬的房價來說，租金投報率平均是2.5%，房貸利率是1.5%，所以當你買下房子且租給別人時，那我們就有1%的租金套利空間，一般人現在單純租房子住，房價漲跌都跟這些人沒有關係，但是如果是我們自己買房子，房價跌我們最多可自住或出租，反之房價漲，我們可享受房價增值的財富，假設以剛剛1000萬的房價為例子，當房價經過幾年後，漲到1200萬，當初我們買房子時假設自備款準備兩成，但是現在房子漲了2成，對我們來說那就是獲利1倍，以台灣現在的工作來說，一個月賺5萬的人，要花40個月不吃不喝才能存下這筆錢呢！

探討房產價格會漲原因

我一再強調為何房地產只漲不跌，其實原因很簡單，因為近年來通貨膨脹、薪資調漲、物價調漲的關係，就會造成熱錢湧入不動產，所以才是造成房價只漲不跌的原因。

買房子就該用投資角度去思考

一開始研究房地產時，建議先物色好「地段」，與銀行培養信用，

所有的房子都必須以「投資」的角度下去思考，為何要用投資的眼光思考呢？因為一般人假設二十歲出社會開始買房子來算，沒有一個人適合從二十歲到八十歲都住同一間房子，會因為每個階段的需求不同而換屋，比如生了小孩子，父母老了要照顧，或者會因為成就不同需要換更舒適的房子。　所以說，我建議不要用自住角度下去思考哦。

投資房產就要爭取只付利息

目前低利率環境下，可以維持買房子出租套利享受租金以外，買在對的地段還可以享有未來增值空間，買房子時盡量跟銀行爭取「只付利息」，等到年老約40歲時銀行會要求攤還本金，這時就出現了套利空間啦！！　因為每年只有付利息，大大降低了壓力所在，而且各位想想，房子有可能擺了5-10年不會漲嗎？如果您當初買了房子，只付利息的情況下，即使5年後用原價賣出，也不會有什麼損失，每年繳交的利息錢早就被租金cover囉！

        專訪完發現收獲好多呀！郭社長用自已的歷煉為生命寫下精彩故事！從他身上也學習到許多房地產資訊，現在就可以慢慢來看房子囉！不只如此還學習許多未來趨勢與發展。 我們這是專訪的第一集，好戲還留在後頭，喜歡的朋友下次再鎖定我們的專訪文第二集唷！

 對郭社長有興趣的人這裡可以留下表單！我們來幫你引薦生命中的貴人。

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