簽約前，會遇到哪些花招、陷阱?
他們告訴你，有好幾組買方已經出價，你動作要快。卻沒跟你說，法律保障消費者有契約審閱期。
• 關鍵點:
別忘了政府保障消費者有「契約審閱期」，業者如果沒有事先告知，可以主張定型化條款不構成契約內容。契約審閱權的使用在法律上經常出現爭議，台北市不動產經紀人員獎懲委員會的委員說，並不是房仲業者提供的所有契約，在法律上都必須提供審閱期，只有與房仲業有關的，才需要提供契約審閱期。
他們告訴你，他們事先不知道房子
有違法增建。卻沒跟你說，由屋主簽名的「不動產說明書」上，就應該要記載清楚。
• 關鍵點: 是不是凶宅?會不會漏水?有沒有違建? 這些都必須由屋主在「不動產說明書房子
」當中簽名確認。不動產說明書是仲介對於物件產權調查之後的書面成果，是交易安全的基礎。出價前一定要索取「不動產說明書房子 」，仔細研讀。
他們給你看「不動產說明書」。卻沒跟你說，賣方還沒有簽名確認。
• 關鍵點:
沒以為賣方還沒簽名就沒事，有些房仲公司在「委託銷售契約」中規定「甲方(屋主)應確認並簽章於乙方(仲介公司)製作之不動產說明書，否則視為違約，乙方得以書面通知中止本契約，且甲方應支付乙方按本契約第壹部分第二條委託銷售總價百分之二計算之違約金。但乙方所製作之不動產說明書記載脫漏或不實者，不在此限。」
他們給你看，依內政部版要約書精神制定的「要約書」。卻沒跟你說，某些條文已經過本公司自行調整。
• 關鍵點:
房仲過程中須簽立的合約，內政部均制定了範本，但是房仲業者通常不會主動告知，他們的合約其實是以內政部版為藍本，再加入自行修改的條文。最好能自行備妥內政部版範本，最好也能夠請仲介公司指出該公司版本與內政部不同之處。
他們告訴你，先拿一筆錢當作斡旋金。卻沒跟你說，出價也可以使用要約書。
• 關鍵點:
仲介公司應告知買方，可以用斡旋金或要約書出價，否則可以要求解除要約。仲介公司除了應該讓消費者知道有這兩種出價方式的選擇，更應該向消費者說明這兩種方式的權利義務，消費者自己也要搞清楚這兩種方式的遊戲規則以及罰則，才不會因無知而造成金錢上的損失、精神上的壓力。
他們告訴你，此用要約書出價，反悔不買就算是違約。卻沒跟你說，如果使用「內政部要約書」，雖然賣方已經簽認，但若還沒有送回到出價人的手上，買賣契約就不算生效。
• 關鍵點:
使用要約書出價的方式，是近年才發生的事，仲介說，反悔不買就是違約。但是如果你使用的是內政部版要約書，其中第三條規範：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務。」也就是說，雖然賣方已經簽認，但若還沒有送回到出價人手上，買賣契約並未生效。
他們告訴你，你可以反悔不買[或不賣]。卻沒跟你說，如果仲介已經收了議價斡旋金且轉成定金，縱使身為賣方的你已經「不想賣了」，還是要付給仲介當初議定的服務費，並賠償買方定金。
• 關鍵點:
房仲業者常用的「出價金」、「附停止條件定金」、 「議價金」、 「保證金」、
「協調金」的契約用語，這些其實都是「斡旋金」的變形用語，並不是法律名詞，各家業者訂定的權利義務又不相同，如果要使用「斡旋金」出價，應事先仔細地詢問清楚，這家仲介公司是怎麼稱呼「斡旋金」，權利義務關係又是甚麼?收取的金額是多少?
他們告訴你，成屋履約保證可以保障買賣雙方的交屋安全。卻沒跟你說，買方給付的款項，會先放在銀行的專戶裡，一次給付；如果身為賣方的你急著用錢，其實不適用這個服務項目。
• 關鍵點:
所謂「成屋履約保證」、「價金履約保證」、「房屋交易安全保證」等，是將買方應付的款項，放在與仲介公司合作的銀行專戶哩，然後再由此專戶撥給賣方。但有些仲介公司會直接把服務費從這個專戶裡扣除，另外，如果你是急著用錢的賣方，也會因為買方的錢進了專戶，要動用得經過複雜的程序，而難以在短時間內拿到錢。
交屋前，不能疏忽的關口
他們告訴你，本公司提供漏水保固服務。卻沒跟你說，並不是你的房子
漏水我們就一定保固。
• 關鍵點:
房仲介者說公司有提供漏水保固服務，不過限制條件很多，不是只要一漏水，房仲公司就有保固責任，各家漏水保固內容不同，應該詢問清楚保固條件。
他們告訴你，我們有海砂屋檢測服務。卻沒跟你說，海砂屋檢測是要由房子取樣的，不容易取得屋主的同意。
• 關鍵點:
如果懷疑房子是海砂屋，最好也請屋主出示檢測報告。不過實務上，海砂屋的檢測方式，必須要對牆壁、樑柱等結構進行鑽心取出直徑一公分、高一公分的圓柱體，或者是重量20至30公克的混擬土作為樣本，而且最好由不同的結構取出三份樣本。由房子的某一部分鑽孔取樣，感覺總是不舒服，要說服屋主接受檢測，通常難度很高。
他們告訴你，買賣已經成交。卻沒跟你說，買方因為貸款下不來，因此成交破局，如果你是先賣後買的換屋客，很可能因此而出現金錢週轉不靈的狀況。又，如果你是買方，仲介業務員隨口說可以貸款八成沒問題，結果簽約之後，銀行只核貸七成，買方因財力不足無力購買，被仲介視為違約，要求賠償。
• 關鍵點:
經濟不景氣，優惠房貸又暫停核撥，大多數購屋人都希望取得高成數房貸，然而多數銀行放貸態度保守，再加上申請人可能有卡債等債信問題，或者銀行對房屋座落地段鑑價結果不如預期，以致有時未能順利申請到理想中的成數。如果貸款成數是你買房子的必要條件，應該要把這一條加注在合約當中，免得房子買不成，還要負擔違約賠償責任，甚至引起賣方資金周轉不靈因而結怨。
他們給你看房屋及土地的權狀謄本。卻沒跟你說，如果遇到居心不良的賣方，或是賣方債信比較複雜，債權人不只一人，或者賣方根本存心不良，有可能在簽約當天，雙方簽約之後，產權還是會被動手腳!
他們告訴你，房子是空的，正式交屋前應該可以先讓你進去裝潢。卻沒跟你說，應該要取得賣方同意，並且最好以書面方式與屋主訂定「借屋裝修同意書」，避免後續糾紛。
• 關鍵點:
由於從簽約成交到真正交屋，需要大約至少一個月的時間，辦理完稅、過戶、銀貸撥款等代書流程，因此有時遇到買賣的房子是空屋時，買方通常會希望屋主能夠通融一下，讓買方提早進入房子
進行裝修。但是，因為要等到銀行核撥貸款給付尾款、正式點交完成，才算走完整個買賣交易程序，在此之前的「借屋裝修」，應白紙黑字註明權利義務，才不會發生糾紛。
他們告訴你，簽立的委賣期間是三個月。卻沒跟你說，合約到期之後的一定期限之內【例如二個月內】，如果你與仲介人員曾經帶看過的客戶成交，即視為違約，還是要付服務費給仲介業。
• 關鍵點:
委託期過後如果屋主自行成交或交由其他仲介成交，還是要付給仲介服務費。這一條規定在「內政部版不動產委託銷售契約書範本」之內，目的在保障房仲業者的權益，有些仲介公司基於信任，不會主動提醒客戶有類似規定，不過，一旦被發現，就算是委託銷售期已過，仲介還是有權利要求給付服務費的!
關於買屋資金調度
1.他們告訴你，買房子準備三成自備款，其餘可向銀行貸款。卻沒提醒你，買房子還要付代書費、申請房貸還要付火險和地震險等額外費用。
2.他們告訴你，利率低、房價漲，租不如買。卻沒跟你說，只要付得起房租，租房子 可以不用想太多；買房子 卻是要背上數十年的貸款，得做好財務規劃才行。
3.他們告訴你，只要你信用良好、收入正常，搭配與我們公司合作的銀行，貸款應該沒問題。卻沒告訴你，有些房子對銀行而言價值很低，能取得的貸款條件不如預期，甚至貸不到款!
4.他們告訴你，有閒錢可以來當投資客，買這間房子
的投資報酬率高於定存。卻沒跟你說，投資報酬率還是要精算才準確，而且許多投資客都是利用貸款前三年的寬限期進行資金槓桿操作，在寬限期過了，需要開始還本金加上利息之前，就想辦法脫手。
5.他們告訴你，恭喜您的房子 售出成交。卻沒跟你說，買方如果要貸款，賣房子的錢不會那麼快進到你的戶頭，如果你急著要換屋付頭期款，可得等上一陣子。
6.他們告訴你，買房子三原則是「地段、地段、地段」。卻沒跟你說，究竟哪些條件才是好地段?銀行和不動產估價師對於地段也有加減分的標準，瞭解了這些細項，更有助於選對「好地段」。
7.他們告訴你，換屋要選地段好的房子。卻沒跟你說，換屋除了要符合自己的需求，更應該要換價值越來越高的房子
8.他們跟你說，這間房子 低於市價甚多，是投資買進的好時機。卻沒跟你說，房子 周邊可能有嫌惡設施，房價才會這麼便宜。
9.他們跟你說，這個社區只有一戶在賣。卻沒告訴你，其實有其他同社區物件也在銷售，只是他自己不知道或不想告訴你!
10.他們告訴你，老公寓土地持分大，將來改建機會大。卻沒跟你說，不是所有的老公寓都有改建潛力。
11.他們告訴你，夾層、露台、頂樓使用空間大，用一坪的錢等於是買一點五坪或兩坪的使用空間。卻沒跟你說，將來要改空間配置或建材，除了要花上大筆鈔票，可能還要顧慮合不合法的問題及鄰居眼光。
為了要服務想要財務自由的你。特定成立了公眾帳號，只要加入就會有定期電子書、分享會等訊息告知你。最近又新增公益財務諮訊。特別為你量身訂做！希望可以協助到你！最後謝謝你看完這個訊息～也謝謝你加入我的公眾帳號。讓我繼續為你服務吧！
裡面還有這些資源要給你！快加入
請你幫忙按讚分享出去，我將萬分感謝你
 |
| 富女人方程式line @ |
請你幫忙按讚分享出去，我將萬分感謝你
沒有留言:
張貼留言