我買得起房子嗎？2 房貸理財試算

 

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許多人覺得房地產遙不可及，大多是因為擔心自己買不起。其實只要收入穩定，並備妥自備款的第一桶金，買到夢想中的房子並不困難。房地產和其他資產或 理財投資工具最大的差異之一就是它的「增值性」和「高財務槓桿」。「增值性」在地窄人稠的都會區尤其顯著，這也是房地產和黃金通常被票選為最佳抗通膨理財 工具的原因。而「高財務槓桿」指的則是房貸，只要銀行鑑價和個人信用沒有問題，通常可以貸到六成甚至八成以上的貸款。


許多人覺得背房貸好像很可怕，其實，只要個人收入穩定，並掌握「335原則」，房貸可是非常聰明的理財配置呢！所謂的「335原則」就是：準備3成自備款，每月房貸支出不超過家庭總收入的3分之1，房屋總價不超過家庭年收入的5倍，不但輕鬆成家，也能讓資金運用更充裕。以下我們就針對這三個重點來做說明，並提供個人房貸理財試算。

• 準備3成自備款：
  所謂「自備款」就是買屋簽約當下，須準備好的款項。雖然許多房子只需要2-3成以內的頭期款，但由於自備款還包含裝潢費用、仲介費、其他稅費等，所以購屋時最好準備3成的自備款較為寬裕。自備款的款項包含：
• 頭期款：
• 預售屋：通常簽約加訂金約準備1成頭期款，並支付後續的開工與各期工程款。(共約2成-3成)
• 新成屋：約準備2成左右頭期款。
• 中古屋：約準備2-3成左右頭期款。

此外，由於央行為抑制房價，實施「選擇性信用管制」，就購買新住宅或商業用房屋貸款，規定貸款最高額度。所以如果你名下已有一間以上房子，則不管是購買預售屋、新成屋或中古屋，頭期款都需要準備4成以上喔！

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• 裝潢費用：
  由於每間房 子的屋齡、屋況不同，所需要的裝潢和宅修費用也不同。如果購買15年屋齡以上的中古屋，首先要預留防水防漏、壁癌處理及水電管線更換等基礎工程費用。以室 內30坪的中古屋而言，管線重整費大約15~30萬元，而裝潢費則視改造程度從50~150萬元不等。如果購買的是預售屋或新成屋，可以考慮建設公司推薦 的專屬室內設計師幫忙施工，這種在交屋後的「整批」裝潢費用比較便宜，以室內實際坪數計算單價，每坪約1.5萬至3.5萬元。
   
• 仲介費：
  如果你是透過仲介買賣，則需另外負擔房屋總價1~2%的仲介服務費。
• 其他稅費：
  自備款除了包含大家所熟知的頭期款和裝潢費費用外，還有一些費用不可以疏忽喔！例如：契稅、印花稅、登記規費、過戶登記地政士代辦費、履約保證服務費，一般可先以5~8萬概估。
• 房貸支出不超過總收入的3分之1：
  不 管是購買預售屋、新屋還是中古屋，買屋最重要的是，檢視未來每月的現金支出，是否在可負擔的範圍內，避免繳不出房貸、淪為法拍命運。專家建議，以家庭月收 入的1/3繳房貸、1/3儲蓄以備不時之需、1/3當日常的生活支出。每月房貸支出不超過家庭總收入的3分之1，避免高風險，讓貸款支出不至於壓垮生活品 質。
  
  舉例：假設小陳家庭月總收入為12萬元，為避免影響生活品質及臨時所需，建議小陳房貸本息支出可設定為每月4萬元，也就是不超過月所得的三分之一。以貸款8成、還款年限20年、貸款年利率2.5%、本息平均攤還來估算，輸入【還款能力試算】公式，他的可購買的房屋總價約在950萬元左右，因此，小陳可將看屋價格範圍設定在950萬元以內。
• 房屋總價不超過家庭年收入的5倍：
  知道了每月貸款支出的上限，也準備好了3成自備款，還有一個原則，就是房屋總價不超過家庭年收入的5倍。如果購買的房子總價，超出自己的能力範圍，付房貸將十分吃力，也一定會影響到未來的生活品質，因此事前就要做好詳細的理財規劃，才能輕鬆購屋。
   

依照「335原則」回推可購房屋總價，可以妥善分配資金，既考量生活所需，又兼顧購屋與儲蓄，是最健全的理財守則。你記住了嗎？

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